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不論是繼承來的家族土地，還是與他人共同擁有的地產，分割過程中往往會因為法律程序或限制，導致民眾無法有效處理土地問題。
如何合法且順利地進行分割？有哪些特殊情況進行分割？以及分割相關的限制？員育法律事務所將帶您了解土地分割的相關知識。
土地分割是什麼意思？
在台灣，土地所有權可以由多位持有人共同擁有，這稱為「持分土地」。
每位持有人並不擁有特定區域，而是共同持有整塊土地。當共有人希望分開持有或使用土地時，就需要進行土地分割。
土地分割形式
土地分割形式主要分成三種：
土地分割三種型式：協議分割、調處分割、裁判分割。
如果由法院透過訴訟程序來分割土地，分割的基本方法通常有三種：
1. 實物分割
實物分割是指把土地實際劃分成幾個部分，讓每位共有人都得到自己的一塊土地。
這種方式適合土地可以公平分割成幾塊獨立使用的情況，例如一塊較大的土地可以被劃分為數塊小土地，大家各自使用。
2. 價金分割
如果土地無法實際分割，比如土地的形狀、大小不適合切割。
法院可能會裁定一方買下其他共有人的持分，以價金代替土地本身。
3. 拍賣分割
當土地無法分割，且共有人無法達成買下其他持分的協議時，法院可以裁定將土地公開拍賣。拍賣所得的款項按照各方持分比例分配。這通常是最後的選擇，適用於無法實物分割且無人願意承接土地的情況。
土地分割的流程怎麼跑？
土地分割辦理流程
土地分割的辦理流程通常包括以下幾個步驟：
1.準備持分分割登記應備證件（準備內容如下所示）
2.進行分割測量
3.辦理土地分割登記
4.支付相關費用
5.完成土地分割登記
延伸閱讀：【2024】土地分割八步驟分享，幫你避免常見的錯誤與風險！
申請持分分割登記應備證件
1.登記申請書。
2.共有物分割契約書。
3.土地、建物所有權狀。
4.共有人印鑑證明(共有人未能親自到場核對身分時檢附)。
5.增值稅及契稅繳（免）納或其他證明文件。
6.法院許可之證明文件（監護人代理受監護人或受監護宣告之人處分土地權利時檢附）。
7.他項權利人承諾書或同意書。
8.完成對待給付之證明文件。
9.其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊。
資料來源：共有物分割登記 – 宜蘭地政事務所
分割繼承
分割繼承是指當土地持有人去世後，由其繼承人共同繼承土地，並需要進行分割的情況。
這類分割通常涉及多位繼承人，當繼承土地而未分割前，是屬於「公同共有未分割的遺產」的權利狀態。
分割繼承會遇到的問題
1.繼承人意見不一致：繼承人之間可能對土地的處理方式有不同意見，這時候通常會先嘗試協議分割，如果無法達成一致，則需要申請法院裁判分割。
2.土地分割限制：某些土地可能因法律規定或地目限制（例如農地或保護區）無法進行繼承後的實物分割，這時候就要考慮價金分割或拍賣分割。
3.涉及土地的其他財產：有時土地繼承會牽涉到其他不動產或動產的分割，因此需要進行更為全面的財產分配和協調。
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土地分割的限制與注意事項
土地分割限制
特定使用目的的限制
特定用途土地：某些土地，如農業用地、自然保護區等，根據相關法律規定，不能進行分割或變更用途，需維持其原有用途。
契約書中的不分割條款
在某些情況下，土地共有契約中可能規定了特定的「不分割期限」。這意味著在期限內，任何共有人都無法要求分割土地。
法令禁止分割
地方法規與土地使用規範：某些地方法規或都市規劃法可能會限制土地分割。例如，某些區域的土地可能受限於法律規定，禁止分割或更改土地使用。
最小面積
農地幾坪可分割？
依據《農業發展條例》第16條，耕地的最小分割面積為 0.25 公頃（約 2,500 平方公尺）。
如果分割後，每位共有人擁有的面積不足 0.25 公頃，原則上不能分割。
需要特別注意的是，這項規定僅適用於「耕地」，而非所有「農地」，因為法律上「耕地」和「農地」是不同的概念。
只有符合「耕地」定義的土地，才會受到這項 0.25 公頃的分割限制。
建地幾坪可分割？
根據《土地法》第34之1條第1項的規定，當共有土地或建築物需要處分或變更時，
只要持分面積或人數超過1/2，或者持分面積超過2/3，便可以進行分割。不論是分別共有或共同共有的土地，
只要滿足這些比例條件，就可以合法進行土地分割。
土地持分是否可以申請銀行貸款？
一般來說，銀行對持分土地貸款的意願較低，因為產權不完整，貸款風險較高。持分土地的貸款通過率通常不高，但如果想增加過件機會，需滿足以下條件：
所有持分人都同意貸款：
必須取得所有共有人同意，並簽署書面同意文件，否則銀行不會承辦貸款。
進行土地分割：
若將土地持分進行分割，取得獨立的產權，銀行會更願意承辦貸款，因為風險降低。
購買其他持分：
如果持分人購買其他部分，成為土地唯一所有者，則不再需要其他人的同意，銀行會更有意願放款。
遇到土地分割糾紛時，為什麼要找律師進行訴訟？
當土地分割糾紛無法通過協商解決時，請律師進行訴訟是保護權益的必要步驟，因為共有人意見不一致、分割比例爭議或產權不清等問題，可能導致糾紛不斷擴大。
律師不僅能為您提供專業的法律建議，還能代表您處理複雜的法律程序。
員育法律事務所擁有豐富的土地分割糾紛處理經驗，結合地政、會計及財務顧問提供全方位的服務，讓您輕鬆面對土地分割的複雜過程。
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